Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là hai luật mới có hiệu lực tư năm 2025, đề cập về các chính sách mới mà chúng ta cần nắm rõ như sau:
1/ Người mua nhà chung cư mini được cấp Sổ hồng:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:
“Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Mặc dù khái niệm về “ chung cư mini” vẫn chưa quy định trong pháp luật hiện hành, nhưng chúng ta có thể hiểu đây là loại nhà có tử 2 tầng trở lên.
Tại khoản 1 Điều này cũng có đề cập các trường hợp phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm có:
+/ Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà mỗi tầng được xây dựng, thiết kế để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.
+/ Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Có thể thấy, theo quy định được nêu thì 2 trường hợp nếu trên có thể gọi là chung cư mini, tức là từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 , nếu đáp ứng đủ các tiêu chuẩn theo quy định của Luật nhà ở năm 2023 thì chung cư mini có thể được cấp Sổ hồng.
2/ Các đối tượng được mua nhà ở xã hội đã được bổ sung như sau:
Căn cứ theo Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023, ta có thể thấy các nhóm đối tượng mới được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là:
- Thân nhân liệt sĩ thuộc đối tượng được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công ( khoản 1)
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn (Khoản 2)
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Khoản 5)- đối tượng này được tách ra từ khoản 4 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.
- Công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.(Khoản 7).
- Học sinh các trường chuyên biệt ( khoản 11)
- Doanh nghiệp, hơp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp ( Khoản 12).
Còn các trường hợp tại các khoản còn lại quy định tại Điều 76 của Luật này đã được nêu ra tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014.
Cùng với đó, tại Điều 49 với các điều kiện tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã nêu cụ thể từng chế độ mà các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
3/ Hỗ trợ nhà ở đối với công nhân khu công nghiệp:
Căn cứ theo Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023:
“Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
- Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.
- Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.”
Mà tại Điều 93 của luật này cũng đã nêu ra điều kiện thuê nhà lưu trú gồm có:
- Phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó, phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động với đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 91 của Luật này.
- Có hợp đồng lao động và xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
- Phải có xét duyệt, xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thực hiện.
Lưu ý: Nếu cho công nhân của chủ đầu tư dự án thuê lại thì sẽ do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện.
4/ Phân lô, bán nền sẽ mở rộng phạm vi siết đến cả đô thị loại III:
- Về hình thức phân lô bán nền, tại điểm a khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có đề cập: Đó là việc cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Cũng tại khoản 6, Điều 31 của luật này cũng cho thấy điều kiện được phân lô bán nền đã được Quốc Hội siết chặt, tức là chỉ đối với đất không thuộc các phường ở đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III mới được phân lô, bán nền; đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
5/ Một số điều chỉnh, thay đổi về mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai:
- Việc đặt cọc: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. ( Theo Khoản 5, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất)
- Giảm tiền thanh toán trước:
+ / Thanh toán lần đầu : không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc
(Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: không gồm tiền cọc); Những lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách. Tức là luật mới đã bổ sung căn cứ về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua)
+ / Thanh toán nhiều lần: Không quá 3% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc trong lần đầu, còn các lần sau thì tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
6/ Phải ghi đúng thực tế về giá mua bán trong hợp đồng:
Căn cứ vào khoản 2, Điều 48 Luật kinh danh bất động sản năm 2023: “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế”
Thời gian trước khi luật mới có hiệu lực thì có tình trạng là giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng là không đồng nhất. Chính vì vậy, Luật kinh doanh bất động sản mới lần này có thể khắc phục được hạn chế này, để các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản sẽ phải tự mình chịu trách nhiệm với giá mua bán được ghi trong hợp đồng.
Như vậy, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được ban hành mới lần này sẽ có nhiều sự điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với xu thế hiện nay. Điều đó có nghĩa là các bạn đọc cần phải cập nhật thường xuyên liên tục để có thể nắm rõ các chính sách mới cũng như không phải chịu những thiệt hại không mong muốn. Văn phòng Luật sư Kết Nối luôn cập nhật thông tin mới nhất và sẽ luôn giả đáp mọi thắc mắc khi quý độc giả liên hệ tới hotline: 0819 001 881 / 0982 068 560. Rất hân hạnh được phục vụ!