Khi nào giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay được công nhận?
Thời gian gần đây, ngoài những sàn giao dịch tiền ảo đang nổi lên thì còn những vụ giao dịch, mua bán đất cũng xuất hiện nhiều trở lại. Bởi những dự án được đầu tư phát triển mạnh mẽ ở rất nhiều khu vực, làm giá đất ở những khu vực đấy và khu vực lân cận tăng mạnh. Nhiều người từ những địa phương khác tìm hiểu và thu mua những mảnh đất có giá trị để “làm giàu”. Hầu hết những người dân bán đất tham gia quá trình mua bán chưa có những kiến thức pháp luật hay những kinh nghiệm cho quá trình này. Do vậy nên đa phần các giao dịch mua bán đất đều bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên, nhưng liệu rằng những giấy viết tay của giao dịch mua bán đất có thể làm căn cứ pháp lý được không ? Ta cùng tìm hiểu :
Các trường hợp “Giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay”
– Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu và không đủ điều kiện hồ sơ để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay cũng không đủ làm căn cứ pháp lý cho những giao dịch khác. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay không được coi là căn cứ pháp lý có giá trị để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Tuy nhiên, trong một số trường hợp, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này được quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008;
- b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”.
“Xử lý hợp đồng mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay”
Giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện vào những năm sau năm luật quy định thì không thuộc một trong các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như quy định nêu trên. Vì vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay thì được coi là vô hiệu, trừ theo quy định tại điều 129, bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Từ đấy nếu giao dịch mua bán nhà đất được ký kết trên giấy tờ viết tay có công chứng, chứng thực hay không thì cũng sẽ được công nhận có hiệu lực nếu thuộc một trong hai trường hợp trên.
Trên đây, ta nhận thấy các trường hợp về giao dịch mua bán nhà đất còn khá nhiều bất cập nếu xuất phát lỗi từ các bên tham gia. Những lỗi này có thể gây ra những thiệt hại hay những ảnh hưởng không hề nhỏ đến kết quả mà các bên mong muốn. Việc giao dịch, mua bán đất đai chỉ xác lập bằng giấy tờ viết tay là rất thiếu thận trọng, hậu quả của việc giao dịch đó là có thể dẫn đến những thiệt hại. Việc xử lý hậu quả của những giao dịch này cũng rất phức tạp, nếu hai bên mua, bán không thể thỏa thuận và đưa những thỏa thuận chung hợp lý được với nhau thì phải đưa vụ việc ra Tòa án giải quyết. Do vậy, trước khi tham gia các giao dịch này thì các bên nên tìm hiểu trước các thông tin, quy định pháp luật cụ thể liên quan đến giao dịch để có thể xác lập những giao dịch đúng theo quy định của pháp luật, có thể dựa vào những giấy tờ được các bên tạo ra có giá trị pháp lý để giải quyết các vấn đề hay những sự kiện phát sinh khi xác lập giao dịch.