Trên thực tế có nhiều người nhầm tưởng sử dụng bằng có thể thay thế cho hợp đồng trong các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp luật, đây là sai lầm rất cơ bản.
Vi bằng và hợp đồng là gì?
Căn cứ quy định tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức hoạt động của Thừa phát lại, vi bằng được hiểu đơn giản là văn bản để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật được Thừa phát chứng kiến, lập theo yêu cầu của cơ quan tổ chức, cá nhân. Dựa vào vi bằng người ta có thể biết một sự việc là có thật và đã diễn ra vào thời gian, địa điểm nào; nội dung của sự việc đó là gì… Còn hợp đồng được định nghĩa theo quy định của Bộ luật Dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Bản chất pháp lý của vi bằng và hợp đồng là khác hoàn toàn nhau. Một bên là để xác nhận sự kiện đã diễn ra còn một bên là nội dung thỏa thuận giữa các chủ thể.
Tại sao lại không được sử dụng vi bằng thay cho hợp đồng
Bản chất pháp lý của vi bằng và hợp đồng là khác nhau hoàn toàn nên không thể thay thế được cho nhau trong mọi trường hợp chứ không chỉ trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Nếu ông A và ông B chọn cách lập vi bằng thì vi bằng sẽ xác nhận vào giờ, ngày, tháng, năm, tại địa điểm, hai người này có thỏa thuận về việc ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Còn nếu ông A và ông B xác lập hợp đồng thì hợp đồng ghi nhận ý chí của hai bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Có thể nội dung vi bằng có thể có thỏa thuận của hai bên như trong hợp đồng nhưng đó là sự nhìn nhận của bên thứ ba là Thừa phát lại chứ không phải do chính các bên tự soạn thảo ra.
Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp không được lập vi bằng bao gồm “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực”. Cũng tại Điều 37 Nghị định này cũng nêu rõ trường hợp không được lập vi bằng khác là “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”. Hơn nữa khi đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục đăng ký biến động đất đai sang người nhận chuyển nhượng thì thành phần hồ sơ đề nghị đăng ký quy định phải có hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng chứ không phải vi bằng. Do vậy nếu dùng vi bằng thay cho hợp đồng thì sẽ không thể đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.