Trong những năm vừa qua, thực trạng giá trị mua bán trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản diễn ra khá phổ biến trên khắp các tỉnh thành trên cả nước. Điều này thường diễn ra khi chủ sở hữu của bất động sản đưa ra đề nghị khai khống số tiền bán bất động sản với người mua trên hợp đồng mua bán/chuyển nhượng với mục đích giảm bớt các khoản thuế, phí, lệ phí vào ngân sách nhà nước thấp hơn so với thực tế.

Tuy nhiên, đây là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Cái giá phải trả cho việc "tiết kiệm" được một khoản tiền thuế nhỏ là những rủi ro pháp lý vô cùng nặng nề sau này và vượt quá khoản "tiết kiệm" được nhờ trốn thuế, thậm chí có thể khiến người tham gia mất trắng tài sản hoặc vướng vòng lao lý.

Cả người mua và người bán đều dễ "trắng tay" khi xảy ra tranh chấp nếu kê khai giá trị chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá trị mua bán thực tế

Căn cứ theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 ghi rõ: "1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan."

Như vậy, khi có tranh chấp xảy ra (ví dụ: đất bị chồng ranh, bên bán không chịu giao đất, hoặc đất thuộc diện quy hoạch bị thu hồi), Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán bất động sản có công chứng để giải quyết. Theo nguyên tắc giải quyết hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không có những chứng cứ pháp lý vững chắc (như giấy biên nhận tiền mặt có chữ ký, sao kê chuyển khoản ghi rõ nội dung) thì người mua sẽ chỉ nhận lại đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng. Khoản tiền chênh lệch hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng sẽ bốc hơi. 

Ví dụ: Anh B. mua một mảnh đất của anh A. có giá trị là 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trước khi làm hợp đồng mua bán công chứng thì anh A. đề nghị hai bên thống nhất ghi trong hợp đồng mua bán giá trị mảnh đất là 2,5 tỷ đồng dù sau đó anh B. vẫn thanh toán khoản tiền là 5 tỷ đồng cho anh A.. Nếu anh B. đồng ý với đề xuất của anh A. thì khi xảy ra tranh chấp liên quan mảnh đất đó như: anh A. không chịu giao đất, đất bị chồng ranh hay thuộc diện quy hoạch bị thu hồi...  thì tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán có công chứng để giải quyết. Và anh B. chỉ nhận lại được 2,5 tỷ đồng như trên hợp đồng công chứng thể hiện.

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp người bán đồng ý ký hợp đồng công chứng với giá thấp theo đề xuất của người mua. Tuy nhiên, sau khi hợp đồng được ký, người mua lật lọng, chỉ thanh toán đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng và yêu cầu người bán giao giấy tờ, giao nhà. Lúc này, người bán rơi vào thế "há miệng mắc quai", không thể thưa kiện vì chính mình đã ký xác nhận bán với giá thấp.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng bất động sản thì kể cả người mua và người bán không nên vì một số khoản lợi nhỏ trước mắt mà ghi khống số tiền giao dịch.

Để ngăn chặn triệt để tình trạng kê khai giá trị chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá trị mua bán thực tế, hệ thống pháp luật hiện hành đã có những quy định rất khắt khe nhằm minh bạch hóa thị trường. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 2 Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; đồng thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu ghi giá trong hợp đồng không đúng với giá thực tế. Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 163 và Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ: Mọi giao dịch mua bán nhà ở đều phải được lập thành văn bản; trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Tương tự, Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng bắt buộc hợp đồng giao dịch mà các bên tham gia là cá nhân phải được công chứng, chứng thực. Điều này đồng nghĩa với việc các thỏa thuận ngầm, "hợp đồng viết tay" ghi giá thật nhằm phòng hờ rủi ro sẽ hoàn toàn vô giá trị về mặt hình thức trước pháp luật.

Hậu quả pháp lý nghiêm trọng khi bị khép vào "Tội trốn thuế"

Theo chuyên gia pháp lý Mai Anh Nguyệt - Văn phòng Luật Kết Nối chia sẻ, việc ghi thấp giá trị chuyển nhượng không chỉ là rủi ro dân sự giữa hai bên mà còn là hành vi xâm phạm đến trật tự quản lý thuế của Nhà nước. Khi phát hiện hành vi có dấu hiệu trốn thuế, Cơ quan thuế có quyền bác bỏ mức giá kê khai nếu thấy bất hợp lý và ấn định lại mức thuế phải nộp dựa trên bảng giá đất của Nhà nước hoặc giá thị trường. Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch để trốn thuế sẽ bị phạt tiền từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn.

Đặc biết, căn cứ vào khoản 1 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 thì nếu số tiền thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên (hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế), người vi phạm sẽ bị khởi tố hình sự về "Tội trốn thuế". Khung hình phạt bao gồm phạt tiền từ 100 triệu đến 4,5 tỷ đồng, hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 7 năm tùy mức độ vi phạm. Cả người bán (trốn thuế TNCN) và người mua (giúp sức trốn thuế hoặc trốn lệ phí trước bạ) đều có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trong  thời gian qua, thực trang kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế vẫn diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, gây thất thu ngân sách nhà nước. Do đó, ngày 12/01/2022, Bộ Tài chính đã có Công văn số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Và đến ngày 22/02/2022, Bộ Tư pháp đã có công văn số 489/BTP-BTTP đề nghị Hiệp hội công chứng viên Việt Nam chỉ đạo và có cơ chế giám sát các Hội công chứng viên trong việc yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời đề nghị Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Phối hợp với Cục Thuế, Công an tỉnh và các cơ quan liên quan tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng tại địa phương nói chung và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản nói riêng. Có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền có biện pháp xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản (nếu có).

Đáng chú ý, không chỉ người mua và người bán/chuyển nhượng bất động sản chịu trách nhiệm mà đối với các Công chứng viên, nếu biết rõ các bên giao dịch cố tình khai thấp giá trị để trốn thuế nhưng vẫn nhắm mắt làm ngơ chứng nhận, hoặc tư vấn, tiếp tay cho hành vi "lách luật" này thì Công chứng viên hoàn toàn có thể bị xử lý kỷ luật, tước chứng chỉ hành nghề theo Điều 7 và Điều 73 Luật Công chứng 2014. Nghiêm trọng hơn, nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm, cơ quan điều tra có thể khởi tố Công chứng viên với vai trò là đồng phạm của "Tội trốn thuế" theo Điều 17 và Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015.

Do đó, nếu phát hiện giá kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp một cách vô lý so với mặt bằng chung hoặc lịch sử giao dịch của khu vực, có thể cơ quan Thuế sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ, yêu cầu các bên lên giải trình và khai bổ sung, gây mất rất nhiều thời gian và công sức. Trường hợp có dấu hiệu cố ý gian lận quy mô lớn, cơ quan Thuế sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan Công an để điều tra, xác minh. Lúc này, giao dịch bị đình chỉ hoàn toàn, người mua không thể sang tên để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền thì đã trao cho người bán, đẩy người mua vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan".

Để tránh rơi vào tình cảnh mất trắng tài sản hay vướng vòng lao lý như những bài học nhãn tiền, người dân khi tham gia giao dịch bất động sản tuyệt đối không thỏa thuận ghi khống giá trị hợp đồng. Bên cạnh đó, cần lưu ý các giải pháp sau:

Chủ động khai bổ sung: Căn cứ theo Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019, nếu đã lỡ ký hợp đồng công chứng với giá trị thấp hơn thực tế, các bên có quyền và cần nhanh chóng chủ động liên hệ cơ quan Thuế để nộp hồ sơ khai bổ sung thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo đúng giá thực tế. Việc tự nguyện khắc phục hậu quả trước khi cơ quan chức năng công bố quyết định thanh tra, kiểm tra sẽ giúp các bên tháo gỡ được rủi ro bị xử lý hình sự.

Thực hiện thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng: Cụ thê,r khi thực hiện giao dịch bất động sản, người dân nên thực hiện thanh toán giao dịch qua hình thức chuyển khoản ngân hàng với nội dung giao dịch ghi rõ mua mảnh đất của ai, số thửa bao nhiêu... Việc lưu lại vết giao dịch điện tử sẽ là "bằng chứng thép" bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tài sản của bạn tại Tòa án nếu chẳng may có rủi ro dân sự hay hành vi lừa đảo xảy ra.