Bài viết dưới đây mình sẽ chia sẻ cho bạn về các điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất cũng như các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
- nghị định 45/2015;
- Luật công chứng năm 2014;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2013.
2. Nội dung
a, Điều kiện thực hiện chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Ngoài ra, đất chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Đối với từng trường hợp cụ thể, ngoài những điều kiện trên người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại điều 189, 190, 191,192,193 và 194 Luật đất đai năm 2013.
Như vậy khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi (trừ trường hợp Luật đinh), không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
b, Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Luật công chứng năm 2014, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định về nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất tại điểm b khoản này.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
c, Trình tự thực hiện
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và tiến hành công chứng hợp đồng.
Hồ sơ thực hiện bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Dự thảo hợp đồng (Nếu có)
– Sổ hộ khẩu của hai bên
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
– Giấy chứng thực cá nhân của hai bên
– Các giấy tờ khác có liên quan theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp cụ thể.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND huyện nơi có nhà, đất. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
+ Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
+ Tờ khai đăng ký thuế;
+Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính) (Nếu có).
Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:
– Thuế thu nhập cá nhân: Hiện nay, theo Luật thuế thu nhập cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá bán. Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp nhưng trong thực tế hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.
– Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức lệ phí này được tính bằng giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %. Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%. Riêng trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ, nếu có hồ sơ chứng minh việc tặng cho, thừa kế.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Khi nộp hồ sơ, người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Lệ phí địa chính; Lệ phí thẩm định; Lệ phí cấp sổ đỏ…
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017)
Trân trọng !
>> Xem thêm :Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai