Vào ngày 18/01/2024, Quốc Hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai 2024 thay thế Luật Đất đai 2013 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Sự sửa đổi lần này được đánh giá là phù hợp với thể chế nền kinh tế thị trường và sẽ tác động diện rộng trên mọi tầng lớp xã hội.
1/ Nếu trước ngày 01/07/2014 mà đất chưa có giấy tờ thì sẽ được cấp Sổ đỏ:
- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai hay không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp mà không có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2024 thì cá nhân, hộ gia đình đó sẽ được cấp Sổ đỏ.
- Cụ thể, theo Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo từng mốc thời điểm sử dụng đất như: Trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014.
- Đây chính là cơ hội giúp cho người dân có được Sổ đỏ và nhận được sự công nhận về quyền lợi của mình.
2/ Xác định giá đất theo giá thị trường chứ không áp dụng khung giá đất nữa:
( Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 158; Điều 159 Luật Đất đai 2024)
- Được biết, khung giá đất là căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương và được ban hành định kỳ 05 năm/ lần.
- Việc bỏ bảng giá đất đồng nghĩa với việc các tỉnh sẽ không phải phụ thuộc vào giá đất tối thiểu hay tối đa của khung nữa mà có thể tự quyết định.
- Bảng giá đất mới sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 tùy thuộc theo khu vực và vị trí. Sau đó, bảng giá này sẽ được điều chỉnh hàng năm, thậm chí có thể nhiều hơn 1 lần trong 1 năm để đảm bảo là phù hợp với giá cả thị trường.
- Việc thu hổi đất do Nhà nước quyết định và tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Cách tính này được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ( hệ số K) theo công thức:
Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất X Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
- Giá đền bù thu hồi đất cũng sẽ tăng khi Bảng giá đất được xây dựng theo giá thị trường, theo đó, người dân sẽ hạn chế được tối đa thiệt hại khi bị thu hồi đất.
- Đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường (Theo khoản 4 Điều 102 và khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2024).
- Tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Bảng giá đất và khi Bảng giá đất được xây dựng tiệm cận với giá thị trường thì sẽ khiến gia tăng thuế, phí chuyển nhượng. Điều đó sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai và có thể khiến giá đất giảm về đúng giá trị thực tế.
- Như vậy, nếu người dân có nhu cầu muốn tiếp cận được với đất đai thì sẽ không phải lo việc nhà ở không đúng giá trị. Điều này là điểm mới hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên cũng phải nói rằng điểm mới này sẽ khiến cho những ai có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cũng phải lao đao và vấn đề thuế phí cũng là một việc nan giải.
3/ Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ năm 2025:
– Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
– Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
– Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất
– Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
– Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
4/Các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được đơn giản hóa:
- Từ năm 2025, cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ cần đáp ứng điều kiện rằng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay phải đáp ứng kế hoạch sử dụng đất cấp hàng năm.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành theo thời kỳ 10 năm; Kế hoạch sử dụng đất được ban hành theo từng năm.
- Cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật mới cũng dễ dàng hơn.
5/ Hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất cũng được đa dạng hóa:
Hình thức bồi thường được thông qua 1 trong 4 hình thức sau:
- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi
- Bồi thường bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường mà người dân còn nhu cầu
- Bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi
- Nhà ở
Trong đó, nếu có nhu cầu thì người được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
6/ Sẽ được bồi thường bằng đất ở/ nhà ở nếu bị thu hồi đất nông nghiệp:
Nếu đáp ứng đủ các điều kiện như: đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định; có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/ nhà ở; địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp mà bị thu hồi thì sẽ được bồi thường bằng đất ở/ nhà ở.
Theo Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.”
7/ Nhà ở tái định cư phài được bàn giao trước rồi mới được thu hồi đất:
Căn cứ theo khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai 2024 thì một trong những điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư. Tức là, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất ( khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024)
8/ Nhiều khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đã được bổ sung:
Các khoản hỗ trợ đó bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
– Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
– Hỗ trợ khác (hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn…)
– Hỗ trợ di dời vật nuôi;
– Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
9/ Cá nhân sẽ được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:
Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định rằng không cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tức là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa từ ngày 01/01/2025.
10/ Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ tăng:
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Tức là các cá nhân sẽ được tích tụ đất nông nghiệp, tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp quy mô lớn, ứng dụng đầy đủ công nghệ vào sản xuất nông nghiệp, tiến tới sản xuất nông nghiệp hiện đại, tăng thu nhập cho người nông dân.
( Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024)
Chúng tôi đã tổng hợp các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của mỗi người. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề trên, hãy liên hệ tới hotline: 0902199090- 0982068560! Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ!