1. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP;
- Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
2. Nội dung pháp lý
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Có rất nhiều tranh chấp có liên quan đến đất đai.Tuy nhiên theo quy định của pháp luật, không phải tất cả các tranh chấp có liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa án giải quyết. Việc tiến hành hòa giải phải theo đúng quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP về điều kiện khởi kiện:
Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Theo đó, các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Các tranh chấp này chủ yếu đến từ tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề, tranh chấp về chủ sở hữu của đất có tranh chấp.
Đây là thủ tục hòa giải tiền tố tụng bắt buộc trước khi tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp hòa giải thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền lập Biên bản hòa giải thành, các bên thực hiện nghĩa vụ theo cam kết trong Biên bản hòa giải thành và tranh chấp giữa các bên sẽ kết thúc. Trong trường hợp hòa giải không thành, Ủy ban nhân dân sẽ lập Biên bản hòa giải không thành. Biên bản hòa giải không thành được lập là căn cứ để một trong các bên nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp.
Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai được quy định theo điều 202 Luật đất đai:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp có tranh chấp đất đai nếu chưa thông qua thủ tục hòa giải tiền tố tụng thì Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
1. Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây:
b) Chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó;
Ngoài ra, cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP:
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Theo đó, khi xảy ra tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; chia tài chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất;… thì không bắt buộc phải thực hiện hòa giải tiền tố tụng trước khi nộp đơn khởi kiện lên Tòa án. Các bên đương sự có quyền nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp để giải quyết.
Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Như vậy trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến đất đai không thuộc trường hợp bắt buộc hòa giải theo quy định các bên tranh chấp vẫn có thể lựa chọn phương thức tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước. Nhà nước khuyến khích như thế để giảm bớt vụ việc để Tòa án giải quyết. Bởi về bản chất, tranh chấp có liên quan đến đất đai thời gian giải quyết kéo dài, việc giải quyế phụ thuộc rất lớn vào hồ sơ mà các bên đương sự có. Việc thu thập chứng cứ tài liệu trình thự rườm rà mất thời gian. Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án sẽ tốn kém chi phí và thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài gây lãng phí tiền bạc và thời gian của các bên.
Trân trọng !
Xem thêm :Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu